写字楼玻璃幕墙掉落引发的“故事”

某公司购买某开发商开发建设的写字楼，在房屋即将交付时发生了楼宇的玻璃幕墙掉落事件。某公司认为该房屋存在重大的房屋质量隐患，又加之楼市低迷，遂有意以此为由与开发商解除合同，但此举遭到了开发商的拒绝。

某公司为进一步证明自己的主张，拟委托鉴定机构对玻璃幕墙的质量情况进行鉴定，鉴定结果为：预埋件的安装不符合标准要求、铝框架的安装不符合标准要求。司法鉴定机构出具鉴定报告的时间为一个月，此时已经超过合同约定的收房期限，但在此期间某公司未接收房屋。

争议二

双方争议二：司法鉴定期间，购房人未接收房，鉴定结果为房屋玻璃幕墙存在质量问题。某公司作为购房人是否可以要求开发商承担逾期交房违约责任？

法律分析意见

1、《民法典》第六百一十条规定“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”一般认为，标的物在交付时被发现无法满足基本合同目的，买受人可拒绝接受，视为卖方未能交付，承担相应逾期给付责任，而普通的质量问题，应当通过出卖人的物之瑕疵担保责任制度（如履行维修义务）来解决。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担”。由上述规定可见，在房屋已经符合合同约定的交房条件的前提下，自开发商发出书面交房通知后，在合同约定的交房期限内，无论购房人是否实际接收房屋，将会认定为开发商的交付义务已经履行完毕，而从其发送交房通知后的合理期限后，房屋毁损、灭失的风险及因房屋而产生的相关费用，将均由购房人承担。

2、如《文康法评丨写字楼玻璃幕墙掉落引发的“故事”（一）》所述，除非鉴定结论能够证明玻璃幕墙系房屋主体结构部分、其质量问题已经影响房屋结构安全、且通过有效的修复也无法修复等情况，即购房人有权依据该鉴定结论合法行使合同解除权，否则购房人因鉴定所花费的时间很难计算在开发商逾期交房的期限范围内。

3、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定，因房屋玻璃幕墙存在质量问题，开发商应按照上述规定承担保修义务，购房人完全可以通过损失赔偿的方式另行向开发商主张权利。

综上，在开发商交付的房屋符合合同约定的“综合验收”的前提下，若购房人仅以“玻璃幕墙存在质量问题”为由拒绝接收房屋、并以此为由主张开发商承担逾期交房违约责任，将会面临诉讼请求不被法院支持的风险。但是，关于房屋玻璃幕墙的质量问题，购房人可以要求开发商承担保修责任。

争议三

双方争议三：某公司在上述鉴定时间内未能按合同约定期限完成收楼，如果玻璃幕墙再次发生安全事故，相关责任应由谁来承担？

法律分析意见

1、针对该问题，如《写字楼玻璃幕墙掉落引发的“故事”（一）》所述，还是应当先界定“玻璃幕墙”的性质，在确定其不属于主体结构的前提下，还应当考虑其究竟属于户外墙体，还是仅属于玻璃窗。

根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙屋顶等基本结构部分……”若玻璃幕墙被认定为建筑物的外墙，则其应当属于共有部分，若认定为玻璃窗，则其应当属于各业主的专有部分。而参考《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》中对于玻璃幕墙的界定（《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》第二条的规定，“本办法所称的玻璃幕墙，是指玻璃面板与支撑结构体系组成的、可相对主体结构有一定位移能力或者自身有一定变形能力、不承担主体结构所受作用的建筑外围护墙”，具有一定的参考意义），将其认定为建筑物外墙的可能性较大。

2、若在玻璃幕墙被认定为建筑物外墙的前提下，根据《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，“屋面防水工程有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏，建设工程的最低保修期限为5年”。

由上述规定可见，在玻璃幕墙发生渗漏的情况下，保修期限为5年。在保修期限内，发生质量问题，应当由开发商承担保修责任，超过保修期限，则由购房人承担维修责任。

而从外墙属于公共部位角度分析，一旦发生墙体渗漏的质量问题，超过保修期限的，则可通过使用专项维修资金进行修缮；若没有缴纳专项维修基金的，则应由所有业主共同承担（若将其认定为玻璃窗，则应由各业主自行负担维修费用）。

3、关于房屋交付后发生的玻璃幕墙掉落导致人身伤害问题，根据即将施行的《民法典》第一千二百五十三条“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”第一千二百五十四条“禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任”的规定，由此分析，因玻璃幕墙碎裂导致人身伤害的，一般应由所有人、管理人、使用人承担赔偿责任；若所有人、管理人、使用人没有过错的，可就已发生的赔偿部分，再向责任人进行追偿。因此，因玻璃幕墙质量问题导致的人身损害，若发生保修期限内，购房人可就已经赔偿部分向开发商进行追偿。