南京与苏州写字楼租金分析比较

写字楼是一个企业的名片，是一个城市经济发展的晴雨表，写字楼出租率是反映经济活跃程度的一项重要指标。

2019年国内主要城市写字楼空置率约两成，租金指数同比下跌1.8%。从各城市写字楼的租金水平来看，在国内主要城市中，北京仍是商务第一城，是唯一一个平均租金超过10元/㎡/天的城市。

其次是上海、广州、深圳，这三座城市为第二档，其写字楼的平均租金为6.6元/㎡/天。最后是第三档，其写字楼的平均租金为3.29元/㎡/天，主要代表城市有杭州、南京、重庆。

以上是国内写字楼租金的大致情况。今年以来，江苏为了恢复写字楼市场的活力，也出台了多项政策，比如根据实际情况给写字楼租户1-3个月的租金减免，南京、苏州、无锡、南通、等地都纷纷响应该政策，发出了相关通知，且都取得了一定的效果。现在小编就南京与苏州两个城市的写字楼租金作简单的介绍与分析。

南京市甲级写字楼平均租金是3.92元/㎡/天，且写字楼市场逐渐恢复活力。

根据戴德梁行研究数据发现，南京全市甲级写字楼租赁市场上半年新增入市体量达28万平方米，新建写字楼奥美大厦、招银大厦在二季度上市之后，南京平均空置率上升到29.5%。

目前，南京市写字楼重点板块存量主要分布在新街口板块、鼓楼板块、河西板块与江宁开发区板块。

图源：戴德梁行

南京市甲级写字楼平均租金是3.92元/㎡/天，相较去年同期下降3.2%。从图中可以看出，在今年第一季度与第二季度期间，南京写字楼平均租金最高的板块是新街口板块，均价为4.76元/㎡/天。

从纵向来看，其写字楼的平均租金越来越高，只有2019年第一季度突破了5%，是近年来写字楼平均租金最高的。

其次是鼓楼与河西板块，从租金分布中可以看出，鼓楼与河西两个板块的写字楼平局租金在今年第二季度已经趋近相同了，均价约3.8元/㎡/天。且在2020年上半年新增的的项目中，写字楼租赁较活跃的项目核心区主要分布在河西板块。

在这四个板块中，写字楼租金均价最低的是江宁开发区板块，具体是2.72元/㎡/天。这里属于新兴发展起来的，所以新兴商务区主要分布在江宁、南京南站等板块。

今年上半年南京写字楼租赁市场新增供应与2019年上半年相比呈上升趋势，但活跃度有所下降。苏州从2017年到现在，甲级写字楼新增供应量整体呈现下降趋势。

受疫情影响，今年第一季度，苏州甲级写字楼净吸纳量出现大幅下跌，只有大约2000㎡，且新增供应量几乎为零，写字楼空置率持续上升。

从第二季度开始，苏州写字楼市场开始有所恢复，空置率也有所回落，最终接近30%，整体表现良好。苏州也是在第二季度有新增项目入市，比如太湖新城板块的绿地云景、高铁新城板块的芯城汇及吴韵青秀华庭，这三个项目使得新增供应量达到93309平方米。

图源：戴德梁行

苏州的甲级写字楼主要分布工业园区、姑苏区、吴中区，相城区与高新区。从苏州甲级写字楼的租金均价可以看出，写字楼的租金均价是最高的是工业园区，其写字楼租金均价大约是90元/㎡/月，今年以来有所下降。其实从2017年以来，写字楼的租金均价整体都在下降。

紧随其后的是高新区。高新区写字楼的租金均价大约为70元/㎡/月，与工业园区相差20元左右，整体处于曲折下降的状态。

其次是姑苏区与吴中区，这两个去中的写字楼租金均价也是最相近的，大概是65元/㎡/月。但是其发展趋势却截然相反，从2017年以来，姑苏区甲级写字楼的租金均价整体在下降，而吴中区正好相反，租金均价整体在上涨。

在苏州甲级写字楼中租金均价最低的是相城区，大约为49元/㎡/月，这也是这4个区中变化幅度最小、近3年来租金均价相对稳定的。

南京与苏州的写字楼市场都是从第二季度开始活跃起来的，从产业发展来看，在这个阶段，专业服务、金融、电子商务、视频等行业租赁需求较为活跃，这些对办公空间需求明显的行业也带动了写字楼市场的恢复。

对南京与苏州两个城市之间的写字楼租金均价进行比较，可以看出，南京写字楼平均租金为4.76元/㎡/天，苏州的最高租金均价是90元/㎡/月，从两地之间的最高的租金水平来看，南京写字楼租金水平要高于苏州。

在中等水平的租金均价中，南京仍然高于苏州，南京与苏州的租金均价相差大约1.7元。苏州最低的租金均价约为1.6元/㎡/天，而南京最低的租金均价2.72元/㎡/天，高于苏州。

总体看来，南京与苏州写字楼之间的租金均价存在差距，但是差距不大，基本都在2元以内。虽然苏州的经济总量高于南京，但是因为城市等级的不同，南京的写字楼租金均价更高。